La visura catastale è un documento necessario per identificare inequivocabilmente l’immobile.

Identificativi catastali di un bene immobile

Per effettuare la ricerca di un immobile all’interno degli archivi nazionali occorre indicare gli identificativi catastali dello stesso. Di seguito sono riportate alcune precisazioni in merito al loro uso e significato

• Comune catastale: generalmente, per ciascun Comune, il confine territoriale individuato catastalmente è coincidente con il corrispondente confine amministrativo comunale. L’utente può quindi fare riferimento alla denominazione del Comune amministrativo. Il dato è sempre obbligatorio. In generale, il codice comune è composto da 4 caratteri coincidenti con quelli che compaiono nel codice fiscale dal 12° al 15° carattere. In alcune realtà territoriali, per mancata esecuzione di variazione degli atti catastali a seguito della modifica dei confini tra Comuni, ovvero istituzione di nuovi Comuni, l’utente si trova nella necessità di indicare il comune catastale di riferimento. Al riguardo è possibile controllare lo stato di allineamento degli archivi catastali alle nuove realtà amministrative (c.d. “variazione circoscrizionale”) utilizzando il servizio online Consultazione Archivio Comuni e Stati Esteri.
• Sezione amministrativa (per il solo Catasto fabbricati): suddivisione del territorio del Comune catastale presente solo in alcuni contesti territoriali e quindi in generale non richiesta. È ordinariamente è identificata da una lettera. Laddove presente, il dato è necessario per l’identificazione catastale dell’immobile.
• Sezione censuaria (per il solo Catasto terreni): suddivisione del territorio del Comune catastale presente solo in alcuni Comuni e quindi in generale non richiesta. È ordinariamente identificata da una lettera. Laddove presente, il dato è necessario per l’identificazione catastale dell’immobile.
• Sezione urbana (per il solo Catasto fabbricati): ulteriore suddivisione del territorio comunale presente, indipendentemente dall’esistenza della sezione amministrativa, solo in alcuni Comuni e quindi in generale non è richiesta. È ordinariamente identificata da una denominazione di massimo tre caratteri. Per quanto il dato sia necessario se presente nell’identificativo catastale dell’immobile ricercato, il servizio di interrogazione online assiste l’utente, fornendo l’elenco dei beni che risponde ai dati parziali forniti e dal quale selezionare quello di specifico interesse.
• Foglio: porzione di territorio comunale che il catasto rappresenta nelle proprie mappe cartografiche. Il dato è sempre obbligatorio.
• Particella: è detta anche mappale o numero di mappa, rappresenta all’interno del foglio, una porzione di terreno, o il fabbricato e l’eventuale area di pertinenza, e viene contrassegnata, tranne rare eccezioni, da un numero. Il dato è sempre obbligatorio.
• Denominatore: dato eventualmente presente solo per immobili che appartengono al Catasto fondiario (province di Trieste e Gorizia e porzioni di quelle di Udine e Belluno).
• Subalterno: per il Catasto dei Fabbricati, dove presente, identifica la singola unità immobiliare esistente su una particella. L’unità immobiliare urbana è l’elemento minimo inventariabile che ha autonomia reddituale e funzionale. Generalmente, nell’ipotesi di un intero fabbricato, ciascuna unità immobiliare è identificata da un proprio subalterno. Qualora il fabbricato sia costituito da un’unica unità immobiliare il subalterno potrebbe essere assente. Il dato, qualora esistente, è necessario per l’univoca identificazione della singola unità immobiliare; diversamente, il sistema produrrà l’elenco delle unità immobiliari urbane aventi stessa particella al fine della loro successiva selezione singola. Per il Catasto dei Terreni, dove presente essenzialmente si riferisce ai fabbricati ex rurali.

• Indirizzo: ubicazione dell’immobile, comprensiva del numero civico, scala, piano e interno dell’unità immobiliare.
• Zona censuaria: porzione omogenea di territorio comunale (ordinariamente è una sola per i Comuni medio piccoli e più di una per le città più grandi), nell’ambito della quale la redditività dei fabbricati è da considerarsi uniforme. Può comprendere un solo Comune o una porzione del medesimo, con caratteristiche ambientali e socioeconomiche simili. Per ogni zona censuaria esiste uno specifico “quadro tariffario” consultabile presso l’ufficio provinciale – Territorio dell’Agenzia.
• Categoria: tipologia delle unità immobiliari, presenti nella zona censuaria, differente per le caratteristiche intrinseche che ne determinano la destinazione ordinaria e permanente.
• Classe: parametro che identifica il grado di produttività delle unità immobiliari appartenenti alle categorie dei gruppi A, B e C. Viene indicata con ‘U’ (unica) in assenza di una ripartizione in classi della categoria (ciò, in quanto, la redditività è omogenea all’interno del Comune o della zona censuaria) ovvero con i numeri da ‘1’a ‘n’ al crescere della redditività.
• Consistenza: dimensione dell’unità immobiliare. Per le abitazioni e gli uffici (immobili della categoria A) è espressa in “vani”. Per i negozi, i magazzini, le rimesse (immobili della categoria C) è espressa in metri quadrati. Per gli immobili a destinazione collettiva, ospedali, caserme, ecc., (immobili della categoria B), è espressa in metri cubi. Per gli immobili appartenenti alle categorie speciali dei gruppi D ed E, non viene indicata la consistenza catastale.
• Rendita: per le unità immobiliari appartenenti alle categorie dei gruppi A, B e C, la rendita catastale è determinata moltiplicando la consistenza per la tariffa unitaria specifica per Comune, zona censuaria e corrispondente alla categoria e classe. Per le unità immobiliari appartenenti ai gruppi delle categorie D ed E la rendita è determinata attraverso stima diretta.

• Qualità: tipo di macrocoltura agraria attribuita a una particella del Catasto terreni, o sua porzione, avente rilevanza ai fini della conservazione del Catasto. Qualora la particella sia suddivisa in porzioni che presentano colturali diverse viene riportata la dicitura “Modello 26” senza ulteriori dettagli disponibili solo attraverso una visura ordinaria.
• Classe: parametro che identifica il grado di produttività delle particelle interessate da una qualità di coltura. Viene indicata con ‘U’ (unica) in assenza di una ripartizione in classi della categoria (ciò, in quanto, la redditività è omogenea all’interno del Comune o della zona censuaria) ovvero con i numeri da ‘1’a ‘n’ dove la classe 1 rappresenta quella di maggior reddito.
• Ha: superficie in ettari del terreno (per la visura sintetica).
• Are: superficie in are del terreno (per la visura sintetica).
• Ca: superficie in centiare del terreno (per la visura sintetica).
• Superficie: superficie in metri quadrati del terreno (per la visura analitica).
• Reddito dominicale: è costituito dalla parte del reddito medio ordinario ritraibile dall’esercizio delle attività agricole, che spetta al proprietario del terreno. È correlato alla qualità del terreno e alla sua produttività media ordinaria.
• Reddito agrario: è costituito dalla parte del reddito medio ordinario dei terreni imputabile al capitale di esercizio e al lavoro di organizzazione impiegati, nei limiti della potenzialità del terreno, nell’esercizio delle attività agricole. È correlato alla qualità del terreno e alla sua produttività media ordinaria.

Per ogni ulteriore informazione su come leggere una visura catastale, consultare la guida “La nuova visura catastale – pdf”.