Quando è obbligatorio redigere l’APE

I casi in cui bisogna affidare l’incarico di redigere un APE (Attestato di Prestazione Energetica) sono diversi e spesso poco chiari perchè oggetto di numerose modifiche normative negli ultimi anni.

Questi i casi di quando è obbligatorio redigere l’APE

1. Compravendita: trasferimenti a titolo oneroso (es. rogito, permuta)
2. Donazione: trasferimenti a titolo gratuito.
3. Affitto di edifici o singole unità immobiliari
4. Annunci di vendita o affitto di unità immobiliari (per determinare l’indice di prestazione energetica)
5. Edifici di nuova costruzione: al termine dei lavori
6. Ristrutturazione importante: quando i lavori insistono su oltre il 25% della superficie dell’involucro (pareti e tetti) dell’intero edificio
7. Per usufruire del Superbonus e valutare il salto delle due classi
8. Per l’Ecobonus e altri bonus legati a determinati interventi di efficientamento energetico: al termine dei lavori
9. Edifici pubblici ed aperti al pubblico
10. Per tutti i contratti nuovi o rinnovati per gestione degli impianti termici o di climatizzazione di edifici pubblici

L’attestato va aggiornato in caso di lavori di riqualificazione o ristrutturazione che modificano la prestazione energetica dell’immobile, come ad esempio in caso di sostituzione degli infissi, della caldaia, posa di isolante, etc

Nel caso in cui un immobile sia stato dotato prima del 06.06.2013 di ACE (attestato di certificazione energetica) non è necessario venga sostituito dall’APE (attestato di prestazione energetica). Mentre l’AQE (attestato di qualificazione energetica) non può sostituire l’APE

1. Compravendita: trasferimenti a titolo oneroso (es. rogito, permuta)

Prima del trasferimento dell’immobile e comunque sin dal momento della trattativa, il proprietario deve, a sue spese, far redigere l’Attestato e mostrarlo all’acquirente. Al momento del passaggio di proprietà, l’APE andrà consegnato al nuovo proprietario.

Nell’atto di vendita va apposta una specifica clausola con la quale l’acquirente dichiara di aver ricevuto  le  informazioni  e  la documentazione,   comprensiva   dell’attestato,   in   ordine    alla prestazione  energetica  dell’immobile.

Inoltre l’attestato di prestazione energetica (APE) deve essere allegato al contratto di vendita (art. 6 comma 3 del D.lgs. 192/05).

Le sanzioni per il proprietario inadempiente sono variabili tra i € 3000 ed i € 18000. E’ stata eliminata la nullità dell’atto in caso di mancata allegazione.

2. Donazione: trasferimenti a titolo gratuito (usufrutto, assegnazione alloggi, etc)

Nel D.Lgs 192/05 non si cita se in caso di trasferimento a titolo gratuito sia obbligatorio dotare l’immobile di APE ma secondo l’applicazione vigente, anche se non esistono specifiche sanzioni, bisogna dotare l’immobile di APE anche in caso di donazione.

In caso di eredità di un immobile, tra i documenti della successione non bisogna includere l’APE

3. Affitto di unità immobiliari

Nel nuovo contratto di locazione soggetto a registrazione va apposta una specifica clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto informazioni ed attestato di prestazione energetica. In caso di affitto di singole unità immobiliari l’APE può non essere allegato al contratto ma va comunque obbligatoriamente redatto.

Come per la compravendita, anche in caso di locazione il proprietario (locatario) deve mostrare l’attestato di prestazione energetica durante le fasi di contrattazione e consegnarlo all’affittuario al momento della registrazione del contratto.

Le conseguenze sono particolarmente onerose, se non si ha l’APE al momento della registrazione del contratto di affitto si incorre in una sanzione da euro 1.000 a euro 4.000. Se la durata della locazione non eccede i tre anni, la sanzione è ridotta alla metà.

I controlli e le sanzioni possono essere commisurate dalla Guardia di Finanza o, all’atto della registrazione direttamente dall’Agenzia delle Entrate.

4. Annunci di vendita di unità immobiliari

Su annunci immobiliari di vendita ed affitto di immobili, con qualsiasi mezzo d’informazione, deve essere inserita la prestazione energetica globale, la prestazione energetica dell’involucro e la classe energetica corrispondente. Approfondisci: Cosa scrivere nell’annuncio sulla prestazione energetica.

Quindi, affinché l’annuncio contenga le informazioni in merito alle prestazioni energetiche, è necessario richiedere la redazione dell’attestato prima della pubblicazione. Le sanzioni per il responsabile dell’annuncio arrivano a 3000 euro. Approfondisci: Sanzioni Certificazione Energetica

5. Nuove costruzioni

La direttiva Europea e la legge nazionale sono molto severe sull‘obbligo di dotare un immobile di nuova costruzione di APE (Attestato di Prestazione Energetica). L’obiettivo è quello di controllare l’effettiva rispondenza alle normative sul risparmio energetico. L’acquirente può tutelarsi ricevendo proprio l’APE prima dell’acquisto

La procedura prevede che al termine dei lavori, prima di richiedere il certificato di agibilità, il costruttore consegni al comune diversi documenti tra i quali anche l’APE. L’attestato deve essere redatto da un certificatore energetico indipendente ed estraneo alle altre fasi di progettazione e realizzazione dell’edificio (non può essere il progettista o il direttore dei lavori)

Inoltre per interventi edili che prevedano la consegna di PdC, SCIA o CILA è obbligatorio che il direttore dei lavori o un tecnico incaricato consegnino l’AQE (Attestato di Qualificazione Energetica) per la fase di collaudo e fine lavori.

6. Ristrutturazione importante

La procedura va compiuta anche in caso di “ristrutturazioni importanti” (interventi su una superficie maggiore del 25% dell’involucro) e interventi di “demolizione-ricostruzione” prima del rilascio del certificato di agibilità.

Il concetto di “ristrutturazione importante” è una delle principali modifiche della L. 90/2013 e presente nel D.M. Requisiti Minimi 2015. Vengono considerati tali, interventi comunque denominati, che insistono su oltre il 25% della superficie dell’involucro dell’edificio.

I casi che rientrano in questa voce sono innumerevoli e potrebbero portare ad una sensibile modifica delle tecniche edilizie. Per fare un esempio ricadono in questo campo la maggior parte dei rifacimenti delle impermeabilizzazioni dei tetti, etc. Anche interventi che ricadono nella categoria “manutenzione ordinaria” possono essere ricondotti, dal punto di vista della normativa energetica, alla “ristrutturazione importante”.

Ad ogni “ristrutturazione importante” con certificato di agibilità bisognerà dotare l’immobile di APE.

7. Superbonus 110 e l’APE convenzionale

Ai fini della fruizione del Superbonus 110 è necessario che il tecnico asseveri il salto di almeno due classi energetiche tra la situazione ANTE e POST intervento migliorativo. A tale scopo deve essere redatto un APE da allegare, nella forma di dichiarazione sostitutiva di atto notorio, all’asseverazione da inviare all’ENEA. Tale APE, definito dal MiSE convenzionale nel caso di condominio, non deve essere registrato alla Regione in quanto ha come unico scopo la valutazione del salto di almeno due classi energetiche.

L’Enea in una recente nota di chiarimento ha inoltre ribadito il fatto che nel caso di Superbonus, oltre all’APE di tipo convenzionale, è necessario al seguito della fine lavori la redazione degli APE tradizionali da presentare alla Regione di ogni singola u.i. oggetto di riqualificazione.

8. Detrazioni risparmio energetico

L’Attestato di Prestazione Energetica deve essere redatto anche nel caso in cui si volesse usufruire dell’ECOBONUS per gli interventi di coibentazione, sia su parti private che su parti comuni condominiali.

Per interventi su parti comuni, come un cappotto termico esterno, nel caso di detrazione pari al 70% devono essere redatti gli APE di ogni singola unità immobiliare componenti il condominio. Se l’intervento di coibentazione rientra invece nei parametri necessari per usufruire dello sgravio fiscale del 75%, deve essere redatto in aggiunta anche l’APE dell’intero condominio ANTE e POST intervento.

È necessario inoltre redigere l’APE di ogni singola unità immobiliare (a lavori terminati) per altri Bonus legato all’efficientamento. Di seguito un elenco ripreso dal decreto Requisiti Tecnici del MiSE in vigore dal 5 ottobre 2020:

• Interventi di riqualificazione energetica globale (Ecobonus 65%)
• Interventi sulle strutture opache verticali e/o le strutture opache orizzontali (coperture e pavimenti), delimitanti il volume riscaldato verso l’esterno, verso vani non riscaldati e contro terra (Ecobonus 65%)
• Le parti comuni di edifici condominiali, che interessino l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo (Ecobonus 70%)
• Le parti comuni di edifici condominiali, che interessino l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo e che conseguono almeno le qualità medie di cui alle tabelle 3 e 4, dell’Allegato 1 del Decreto Linee Guida APE (Ecobonus 75%)
• I medesimi interventi di cui ai punti IV e V, realizzati nelle zone sismiche 1, 2 e 3 che contestualmente determinino il passaggio ad una classe di rischio sismico inferiore (Ecobonus70+Sismabonus -> 80%)
• I medesimi interventi di cui ai punti IV e V, realizzati nelle zone sismiche 1, 2 e 3 che contestualmente determinino il passaggio a due o più classi di rischio sismico inferiori (Ecobonus75+Sismabonus -> 85%)
• Bonus Facciate per le strutture opache verticali delle facciate esterne influenti dal punto di vista energetico (Bonus Facciate 90% con isolamento)
• Ai sensi del comma 1, lettera a) dell’art. 119 del Decreto Rilancio, l’isolamento delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro dell’edificio, o dell’unità immobiliare situata all’interno di edifici plurifamiliari che sia funzionalmente indipendente e disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno, con un’incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo (Superbonus 110%)

9. Edifici pubblici ed aperti al pubblico

In edifici utilizzati da pubbliche amministrazioni e aperti al pubblico con superficie maggiore di 250 mq bisogna realizzare l’Attestato di Prestazione Energetica (APE). La norma prevede che in tutti gli edifici aperti al pubblico di superficie superiore a 500 mq l’attestato venga affisso all’ingresso dell’edificio o in altro luogo ben visibile al pubblico. L’obbligo è previsto dall’art. 6 del D. lgs 192/05.

Anche le scuole, entro i limiti prima descritti, devono dotarsi di Attestato di Prestazione Energetica (APE).

10. Contratti di gestione impianti in edifici pubblici

In caso di nuovi contratti o rinnovi relativi alla gestione degli impianti termici o di climatizzazione degli edifici pubblici si dovrà dotare l’immobile o la singola unità immobiliare dell’ Attestato di Prestazione Energetica (APE)

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Se l’immobile è già dotato di ACE

Su questo punto la normativa è molto chiara: se un immobile è dotato di ACE (Attestato di Certificazione Energetica) in corso di validità (la validità si verifica nella prima pagina dell’attestato in alto a destra, sempre che siano stati regolarmente eseguiti tutti i controlli della caldaia), rilasciato prima dell’entrata in vigore del DL 63/2013, cioè in data 06.06.2013, non è necessario dotare l’immobile di APE

Ecco il testo di legge:

Art.6 comma 10 del D.Lgs 192/05: L’obbligo di dotare l’edificio di un attestato di prestazione energetica viene meno ove sia già disponibile un attestato in corso di validità, rilasciato conformemente alla direttiva 2002/91/CE.

È bene specificare però che l’attestato, sebbene in corso di validità, deve essere comunque aggiornato nel caso di ristrutturazione o riqualificazione che modificano la classe energetica dell’edifico o dell’unità immobiliare. L’aggiornamento dell’APE, così come indicato dalle FAQ del MiSE, deve essere effettuato unicamente se vi fosse la necessità di utilizzarlo in uno dei casi previsti dall’art. 6 del D.lgs. 192/05 e s.m.i. (compravendita, nuove locazione, esposizionedell’APE negli edifici pubblici, etc.).

Casi di esclusione dell’APE

I casi in cui non bisogna dotare l’immobile di un APE sono individuati dall’art.3 comma 3 del D. Lgs 192/2005 e richiamati anche dall’appendice A del D.M. Linee guida APE 26/06/2015

• I fabbricati isolati con una superficie utile totale inferiore a 50 metri quadrati
• Gli edifici industriali e artigianali quando gli ambienti sono riscaldati per esigenze del processo produttivo o utilizzando reflui energetici del processo produttivo non altrimenti utilizzabili ovvero quando il loro utilizzo e/o le attività svolte al loro interno non ne prevedano il riscaldamento o la climatizzazione
• Edifici agricoli e rurali non residenziali sprovvisti di impianti di climatizzazione
• Gli edifici che risultano non compresi nelle categorie di edifici classificati sulla base della destinazione d’uso di cui all’articolo 3 del d.P.R. 26 agosto 1993, n. 412, il cui utilizzo standard non prevede l’installazione e l’impiego di sistemi tecnici di climatizzazione, quali box, cantine, autorimesse, parcheggi multipiano, depositi, strutture stagionali a protezione degli impianti sportivi.
• Gli edifici adibiti a luoghi di culto e allo svolgimento di attività religiose
• I ruderi, purché tale stato venga espressamente dichiarato nell’atto notarile
• I fabbricati in costruzione “al rustico” o nello stato di “scheletro strutturale” purché tale stato venga espressamente dichiarato nell’atto notarile